Валентин Станишевский, основатель и глава True Real Estate, знает все об индонезийском рынке недвижимости. Его компания получила звание «Прорыв года» в PARQ – самого крупного застройщика на Бали, а отзывы о Валентине Станишевском от инвесторов просто впечатляют. Мы собрали топ-9 вопросов от тех, кто хочет сделать недвижимость на Бали источником своего дохода. В этом интервью эксперт поделился своими уникальными знаниями, полученными в результате фундаментального анализа отрасли и успешного ведения портфелей инвесторов со всего мира.
Фото Валентина Станишевского с интервью о рынке недвижимости Бали
Хочу стать инвестором на Бали. Какова минимальная сумма входа?
Минимальная сумма для инвестиций в недвижимость на Бали варьируется в зависимости от типа объекта и его местоположения. Виллы в популярных районах стоят дороже – от 180 тысяч долларов, а вот скромные апартаменты можно купить от 70 тысяч долларов в сегменте Эконом и Комфорт+. Не забываем, что не вся сумма оплачивается сразу, первый взнос в этом случае составит 20-30 тысяч долларов. У True real estate много сделок по 90-100 тысяч долларов. Даже если у инвестора бюджет 300-400 тыс долл, мы часто собираем портфель из нескольких объектов, потому что эконом-класс — самый стабильный сегмент – спрос на аренду этих апартаментов есть всегда — у туристов со скромным бюджетом, мигрантов, которые работают удаленно.
В какие объекты лучше инвестировать?
Спросите у нескольких агентов — получите разные ответы. Кто-то будет склонять к виллам, кто-то за отели или апартаменты, рассказывать про район и т.д. Все это, конечно, важно и возможно, но лучше всего — особые внерыночные предложения, доступные на закрытых пресейлах. Например, мы собираем инвест пулы, когда общий капитал достигает 5-7-10 миллионов долларов и приносим его одному застройщику. Получая большой капитал сразу девелопер готов делать хорошие скидки и предлагать эксклюзивные условия нашим инвесторам, а значит, последние получают гораздо большую прибыльность, чем с объекта по рыночным условиям. Ну и, конечно, сам проект играет роль, локация, стратегия управляющей компании, PR кампания и много других нюансов.
Валентин Станишевский на бизнес обучении “Формула 2.0”
Кто самый крупный застройщик на Бали?
Номер один на Бали — это застройщик Parq. А номера два просто не существует, потому что следующая по масштабам компания отстает по всем параметрам раз в 5-10. Самый известный их проект PARQ Blue рядом с пляжем Меласти. Это высококлассные виллы с видом на океан и огромной инфраструктурой. Ни у кого другого нет в одном комплексе 30 ресторанов, СПА, развлекательных центров, бутиков, собственного огромного супермаркета и концертного зала на 5000 человек. Этот проект – феномен на рынке Бали. Сейчас он занимает все внимание инвесторов и туристов. Но немного больше года назад никто даже и не смотрел на этот проект. Компания True real estate была первой, кто открыл рынку этот проект. Мы первыми приехали, когда здесь даже земля еще была не размечена. А сейчас – это проект №1 на Бали. PARQ играет ключевую роль в формировании рынка недвижимости на Бали.
Съемка с дрона True real estate проекта PARQ Blue еще до начала строительства и сейчас
Что главное в инвестициях на Бали?
Ликвидность. Новый покупатель будет покупать финансовую модель, локацию, видовые характеристики. Важно сразу грамотно выбрать район, привлекательный для туристов и покупателей недвижимости. Убедиться, что там уникальные виды на океан или природу, они повышают ценность объекта. Финансовая модель и эффективное управление должны гарантировать стабильный доход от аренды и рост стоимости. Развитие инфраструктуры также влияет на привлекательность объекта. Эти факторы облегчают продажу в будущем. Если сразу их не учесть, перепродать недвижимость будет сложно.
Фото Валентина Станишевского в Киевской городской государственной администрации
Какая реальная прибыльность от сдачи недвижимости в аренду на Бали?
Прибыльность от сдачи недвижимости в аренду на Бали может варьироваться в зависимости от нескольких факторов. Это локация, тип недвижимости, сезонность и стратегия управляющей компании. Так, средняя годовая заполняемость для хорошо управляемой виллы составляет около 70–80%, а доходность от аренды — от 13% до 15% годовых для хорошо расположенных вилл в правильных локациях. Если инвестор купил специальное предложение на закрытом пресейле, т.е. получил либо хорошую скидку, либо уникальный объект, прибыльность может быть выше. У нас есть реальные кейсы с прибыльностью 20+% с аренды.
Валентин Станишевский на одном из выступлений
Как узнать реальную заполняемость объектов недвижимости?
Есть два варианта. Во-первых, нужно идти в управляющую компанию и попросить показать статистику. Но! Статистика закрыта, чтобы получить доступ к ней, нужно заключить контракт с такой управляющей компанией и не всегда их кейсы применимы к вашему объекту. Во-первых, у True real estate такие контракты с управляющими компаниями есть. Во-вторых, можно самостоятельно зайти на Букинг и выбрать нужный объект. Допустим, интересует комплекс вилл, их там 10. Смотрим, что будет, если запросить заселиться сегодня на завтра. Свободно 5? Значит, заполняемость за сегодняшний день 50%, и сделать так 30 дней подряд. Если посмотреть, по какой цене эта недвижимость сдается, можно сделать примерный прогноз доходности. А чтобы получить точную картину, так нужно делать каждый день и в течении всего года – с учетом сезонности. Если честно, вручную заниматься таким мониторингом долго и сложно. Почему примерный? Потому что есть расходы на содержание: налоги, услуги управляющей компании, коммунальные платежи и т.д. Они примерно у всех управляющий компаний одинаковые, так что мы можем с высокой точностью высчитать чистую прибыль любого объекта.
Чтобы этот анализ упростить, мы разработали программу Estate Market – она мониторит все объекты недвижимости на Бали. Таким образом наш аналитический объект видит ситуацию по каждому юниту и можем делать очень точные прогнозы. Т.е. если инвестор хочет купить виллу в Убуде, мы собираем данные по аналогичным объектам в этом районе и просчитываем финансовую модель — становится понятно, будет этот объект прибыльным или нет. Естественно, данные по заполняемости объектов никому не продаем, они доступны только нам и нашим инвесторам.
Сервис Валентина Станишевского по недвижимости на Бали
Какие есть риски инвестирования?
При инвестировании в недвижимость на Бали важно учитывать следующие риски:
- Риск некачественного строительства. Неопытные застройщики могут экономить на материалах или не соблюдать строительные нормы, что приводит к проблемам с инфраструктурой: в стенах накапливается влага, они трескаются и появляется плесень. Сюда же — проблемы с электрикой. В тропическом климате это критические риски, из-за них здания быстро изнашиваются. Буквально год-два — и с этим объектом невозможно ничего сделать. И инвестор просто теряет все свои деньги.
- Риск недостроя. На Бали, как и в других развивающихся регионах, существует вероятность, что проект не будет завершен из-за неправильного расчета бюджета или других финансовых сложностей застройщика. Инвесторы могут остаться с недостроенной или заброшенной недвижимостью.
- Риск неправильного выбора объекта или локации. Неправильно выбранное место может привести к низкому спросу на аренду или продажу. Некоторые районы могут быть слишком отдаленными от туристических зон, инфраструктуры или популярных пляжей, что заметно снижает доходность.
- Риск неправильного выбора агентства. Недобросовестные или неквалифицированные компании могут вводить в заблуждение, не предоставлять полную информацию или завышать стоимость. Это может привести к покупке неоправданно дорогого и мало прибыльного объекта, а бывает и юридическими проблемами.
Каждый из этих рисков требует тщательного мониторинга. Естественно, самостоятельно проверить так много нюансов сложно, лучше сразу обратиться в True real estate. Отзывы о работе Валентина Станишевского и его команды от инвесторов подтверждают это.
Команда True real estate встречает инвесторов с цветами фото
На что обращать внимание при покупке виллы?
Допустим, инвестор выбрал объект вблизи популярных туристических зон, пляжей и инфраструктуры с хорошей инвестиционной стратегией. Что важно?
- Качество строительства. Нужно проверить репутацию застройщика: кто он, какие проекты уже реализовал и в каком состоянии они сейчас, а главное, какие материалы используются конкретно на этой стройке. В тропическом климате Бали качество материалов и строительных работ критично важно для долговечности объекта. Плохое строительство может привести к частым ремонтам, что значительно снизит доходность виллы. В худшем случае объект вообще придется вывести из эксплуатации.
- Продавец. Независимое агентство или застройщик должны обеспечить правильную «упаковку» и продвижение комплекса на рынке. Хорошо продуманный маркетинг повышает популярность объекта среди арендаторов и покупателей, что напрямую влияет на его заполняемость и доходность.
- Управляющая компания. От их профессионализма и подхода к сдаче недвижимости в аренду зависит, насколько будет заполнена вилла. Высокая заполняемость гарантирует стабильный поток доходов.
Если комплекс одобрен компанией True Real Estate, можно быть уверенным в его надежности и потенциальной прибыльности. Компания тщательно проверяет объекты по всем параметрам, включая локацию, качество строительства, подходы управляющей компании и другие нюансы. Посмотрев отзывы о Валентине Станишевском, мы видим, что такой подход гарантирует правильную работу инвестированного капитала и будет приносить инвестору прибыль.
Мы собрали несколько отзывов о Валентине Станишевском с разных площадок и для вас. Ниже размещены скриншоты, подтверждающие высокий уровень доверия и удовлетворенности клиентов.
Отзывы о True Real Estate и Валентине Станишевском на сайте senior.ua
Страница «Валентин Станишевский отзывы» на сайте ukrstore.ua
Отзывы о Валентине Станишевском на первом независимом сайте отзывов Украины
Какие ошибки допускают начинающие инвесторы?
True real estate спасали деньги инвесторов не единожды. На консультацию часто приходят инвесторы и показывают презентации: картинки — вау, концепт — вау. Кажется, устоять невозможно. Но когда доходит до проверки цифр, оказывается, что они вообще ничем не обоснованы. Одни показатели завышены, другие вообще противоречат друг другу. Главная ошибка — заключение сделок на эмоциях, без тщательного мониторинга цифр. Нужно всегда спрашивать у застройщика, откуда взяты проценты и суммы, указанные в проекте. А еще лучше — заходить с сильным агентом, который возьмет эту работу на себя.
Дата оновлення: 18.10.2024
Залишити відповідь